نقش استراتژیک نگهداری و تعمیرات در صنعت ساختمان؛ گذار از رویکرد سنتی به تعالی سازمانی
نگهداری و تعمیرات از فعالیت هزینهبر به حوزهای حیاتی تبدیل شده است. با پیچیدگی بیشتر ساختمانها و فناوری، رویکرد پیشگیرانه و برنامهریزیشده جایگزین تعمیرات واکنشی شده تا عملکرد، ایمنی و پایداری ساختمان به حداکثر برسد.
نقش استراتژیک نگهداری و تعمیرات در صنعت ساختمان؛
گذار از رویکرد سنتی به تعالی سازمانی
چکیده
صنعت ساختمان، بهعنوان موتور محرک توسعه اقتصادی، با چالشهای متعددی نظیر افزایش هزینهها، پیچیدگیهای فنی، و ضرورت پایداری روبرو است. در این میان، نگهداری و تعمیرات[1] به یک عامل حیاتی برای تضمین موفقیت و دستیابی به اهداف بلندمدت تبدیل شده است. نگهداری و تعمیرات دیگر یک فعالیت واکنشی و صرفاً برای رفع خرابیها نیست، بلکه بهعنوان یک فرایند استراتژیک و حیاتی در چرخه عمر ساختمانها، نقشی کلیدی در دستیابی به تعالی سازمانی ایفا میکند بهعبارتدیگر نگرش به نگهداری و تعمیرات؛ از یک فعالیت واکنشی و هزینهبر به یک فرایند استراتژیک با رویکرد تعالی تغییریافته است. هدف اصلی این مقاله، ارائه یک مدل جامع برای پیادهسازی این رویکرد است که بر مبنای چهار رکن اصلی: اقتصادی، فنی، ایمنی و زیستمحیطی بنا نهاده شده است. یافتههای پژوهش نشان میدهد که این گذار نهتنها به بهینهسازی عملکرد و کاهش هزینهها منجر میشود، بلکه ارزش داراییهای ساختمانی را به شکل چشمگیری افزایش میدهد و پایداری بلندمدت را تضمین میکند.
- مقدمه: ضرورت تحول در صنعت ساختمان
ساختمانها، بهعنوان داراییهای سرمایهای ارزشمند، بخش قابلتوجهی از اقتصاد هر کشوری را تشکیل میدهند. چرخه عمر یک ساختمان شامل مراحل طراحی، ساخت، بهرهبرداری و تخریب است. در این میان، مرحله بهرهبرداری که طولانیترین بخش از این چرخه است، نقش حیاتی در حفظ ارزش و عملکرد دارایی ایفا میکند. نگهداری و تعمیرات (M&R) درگذشته بهعنوان یک فعالیت جانبی و هزینهای در نظر گرفته میشد که تنها پس از وقوع خرابیها انجام میگرفت. این رویکرد منسوخ، منجر به افزایش هزینههای غیرمنتظره، کاهش طول عمر تجهیزات و ساختمانها، و خطرات ایمنی میشد.
باتوجهبه رشد فناوریهای نوین (مانند اینترنت اشیا و هوش مصنوعی) و تأکید روزافزون بر پایداری، صنعت ساختمان نیازمند یک پارادایم شیفت در نگرش به نگهداری و تعمیرات است. رویکرد تعالی[2] به M&R، پاسخی به این نیاز است که نگهداری را از یک فعالیت واکنشی به یک فرایند استراتژیک، پیشگیرانه و ارزشآفرین تبدیل میکند.
رویکرد سنتی که بر تعمیرات واکنشی[3] متمرکز بود، اغلب منجر به هزینههای بالا، کاهش طول عمر تجهیزات و ساختمانها، و خطرات ایمنی میشد. در مقابل، رویکرد تعالی به نگهداری و تعمیرات، فرایندی جامع و پیشگیرانه است که بر پیشبینی، برنامهریزی، و بهینهسازی تمرکز دارد. هدف اصلی این رویکرد، نهتنها بر حفظ عملکرد، بلکه بر بهینهسازی مستمر و ارتقا آن متمرکز است.
- مفاهیم اساسی
-
- چارچوب نظری نگهداری و تعمیرات (M&R)
نگهداری و تعمیرات شامل تمامی فعالیتهایی است که برای حفظ عملکرد، طول عمر و ایمنی یک ساختمان و تجهیزات آن انجام میشود. این فعالیتها به سه دسته اصلی تقسیم میشوند:
الف. نگهداری واکنشی[4]: قدیمیترین رویکرد که بر مبنای "تعمیر پس از خرابی" عمل میکند. این روش در کوتاهمدت ساده و ارزان به نظر میرسد، اما در بلندمدت به دلیل هزینههای بالای تعمیرات اضطراری، خرابیهای زنجیرهای و خطرات ایمنی، ناکارآمد است. این روش عملاً غیربهینه و پرهزینه است.
ب. نگهداری پیشگیرانه[5]: باهدف جلوگیری از خرابیها، بازرسیها و فعالیتهای تعمیراتی را بر اساس یک برنامه زمانی یا کارکردی (مثلاً هر ۳ ماه یکبار) انجام میدهد. این روش کارآمدتر از نگهداری واکنشی است، اما ممکن است منجر به انجام فعالیتهای غیرضروری و هدررفت منابع شود.
ج. نگهداری پیشبینانه[6]: با استفاده از دادههای حاصل از سنسورها و سیستمهای پایش وضعیت، زمان احتمالی خرابی یک قطعه را پیشبینی کرده و تعمیرات را دقیقاً در زمان مناسب انجام میدهد. این روش پیشرفتهتر و کارآمدتر بوده و بهینهترین حالت از لحاظ زمان و هزینه است.
- تعالی[7]
مفهوم تعالی در مدیریت به معنای دستیابی به بهترین نتایج ممکن و فراتر از استانداردهای معمول است. در زمینه نگهداری و تعمیرات ساختمان، تعالی به معنای اجرای فرایندهای M&R بهگونهای است که به حداکثر رساندن ارزش، کاهش هزینهها، افزایش طول عمر دارایی، بهبود ایمنی، و پایداری منجر شود.
- نقش استراتژیک نگهداری و تعمیرات در دستیابی به تعالی در صنعت ساختمان
رویکرد تعالی در نگهداری و تعمیرات، فراتر از یک وظیفه فنی صرف است و بهعنوان یک ابزار استراتژیک برای دستیابی به اهداف کلان سازمانی عمل میکند. این نقش در چهار بعد اصلی قابلبررسی است:
- بعد اقتصادی: کاهش هزینهها و افزایش ارزش دارایی
-
-
- کاهش هزینههای عملیاتی: نگهداری پیشگیرانه و پیشبینانه از خرابیهای ناگهانی و پرهزینه جلوگیری میکند. تعمیر و نگهداری منظم سیستمهای گرمایشی، سرمایشی و روشنایی، مصرف انرژی را به شکل قابلتوجهی کاهش میدهد که مستقیماً در هزینههای جاری منعکس میشود.اگرچه نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه در کوتاهمدت هزینههایی دارد، اما در بلندمدت منجر به کاهش قابلتوجه هزینهها میشود. تعمیرات واکنشی معمولاً پرهزینهتر هستند، چرا که ممکن است به آسیبهای گستردهتر و نیاز به جایگزینی قطعات گرانقیمت منجر شوند.
- افزایش ارزش دارایی: یک ساختمان بهخوبی نگهداری شده، جذابیت بیشتری برای سرمایهگذاران و مستأجران دارد. این امر نهتنها نرخ اجاره و فروش را افزایش میدهد، بلکه ارزش بلندمدت آن را نیز حفظ میکند.نگهداری و تعمیرات منظم و پیشگیرانه از فرسودگی زودهنگام ساختمان و تجهیزات آن جلوگیری میکند. این امر نهتنها طول عمر مفید ساختمان را افزایش میدهد، بلکه ارزش بازار آن را نیز حفظ و حتی افزایش میدهد.
- افزایش رضایت کاربران و ساکنین: ساختمانهایی که به طور منظم نگهداری میشوند، کمتر دچار مشکلات عملکردی مانند خرابی آسانسور، قطعی برق، یا مشکلات تهویه میشوند. این امر به افزایش رضایت کاربران و مستأجران منجر میشود.
-
- بعد فنی: بهینهسازی عملکرد و افزایش طول عمر
- حفظ عملکرد بهینه: نگهداری منظم تجهیزات و زیرساختها، تضمین میکند که تمامی سیستمها (مانند آسانسور، پلهبرقی، سیستمهای اطفا حریق و تهویهمطبوع) در بهترین حالت خود عمل کنند.
- افزایش طول عمر دارایی: با رسیدگی بهموقع به مشکلات کوچک، از تبدیلشدن آنها به خرابیهای بزرگ و آسیبهای جدی به سازه و تجهیزات جلوگیری میشود.
- بعد ایمنی و بهداشت: تضمین محیطی امن
ساختمانی که بهخوبی نگهداری میشوند، محیطی امنتر و سالمتر برای بهره برداران و کاربران فراهم میکنند. بازرسیهای منظم سیستمهای آتشنشانی، آسانسورها، و ساختارهای سازهای، خطرات احتمالی را شناسایی و از بروز حوادث جلوگیری میکند.
- پیشگیری از حوادث: بازرسیهای دورهای و نگهداری صحیح سیستمهای ایمنی مانند سیستمهای اعلام و اطفا حریق، آسانسورها، و تجهیزات اضطراری، ریسک وقوع حوادث را بهشدت کاهش میدهد.
- بهبود کیفیت محیط داخلی: نگهداری سیستمهای تهویه، لولهکشی و بهداشتی، به بهبود کیفیت هوای داخلی و جلوگیری از رشد قارچ و باکتریها کمک میکند که مستقیماً بر سلامت ساکنین تأثیر میگذارد.
- بعد زیستمحیطی: ارتقا پایداری
سیستمهای نگهداری و تعمیرات پیشرفته، با بهینهسازی عملکرد سیستمهای مکانیکی، الکتریکی و تهویهمطبوع، به کاهش چشمگیر مصرف انرژی کمک میکنند. تعمیر و نگهداری منظم پنجرهها، عایقها، و سقفها نیز از هدررفت انرژی جلوگیری میکند. این رویکرد مستقیماً به اهداف پایداری و کاهش اثرات زیستمحیطی کمک میکند.
- کاهش مصرف منابع: نگهداری منظم سیستمهای مکانیکی و الکتریکی، از هدررفت انرژی جلوگیری کرده و به کاهش مصرف برق و آب منجر میشود.
- کاهش پسماند: با تعمیر و نگهداری بهجای جایگزینی زودهنگام تجهیزات، میزان پسماندهای ساختمانی کاهش مییابد که این امر به اهداف اقتصاد چرخشی و توسعه پایدار کمک میکند.
- نتیجهگیری
نگهداری و تعمیرات در صنعت ساختمان، دیگر یک هزینه غیرقابلاجتناب نیست، بلکه یک سرمایهگذاری استراتژیک است. این رویکرد از یک وظیفه جانبی به یک اهرم استراتژیک برای دستیابی به تعالی تبدیل شده است. با اتخاذ رویکرد تعالی و تمرکز بر نگهداری پیشگیرانه و پیشبینانه، میتوان به اهدافی فراتر از صرفاً حفظ عملکرد ساختمان دستیافت. این رویکرد به افزایش طول عمر دارایی، کاهش هزینههای عملیاتی، بهبود پایداری زیستمحیطی، و تضمین ایمنی و رضایت کاربران منجر میشود؛ بنابراین، برای دستیابی به تعالی در صنعت ساختمان، ضروری است که مدیران و متخصصان این حوزه، نگهداری و تعمیرات را بهعنوان یک فرایندمحوری و حیاتی در نظر بگیرند. این گذار نیازمند تغییر نگرش از رویکرد واکنشی به رویکردهای پیشگیرانه و پیشبینانه است. پیادهسازی موفقیتآمیز رویکرد تعالی در نگهداری و تعمیرات، مستلزم سرمایهگذاری در فناوریهای نوین، آموزش نیروی انسانی متخصص و تغییر فرهنگسازمانی است
- منابع و مراجع تشریحی
- زینلی، محمد؛ مستغنی اصفهانی، فاطمه؛ یزدی، سهیل؛ و فتحی، میلاد. (۱۴۰۳). الگوی جایزه تعالی صنعت ساختمان. تهران: نشر هنر و علوم دانشگاهی.
- دبیرخانه جایزه ملی نگهداشت و مدیریت داراییهای فیزیکی، مدل جایزه تعالی ملی نگهداشت و مدیریت داراییهای فیزیکی ایران (ویرایش ۱۴۰۴)، انجمن مدیریت نگهداری ایران، ۱۴۰۴.
- Chithra, N., & Vasantha, K. (2018). Importance of Maintenance in Building Management System for Sustainability. Procedia Computer Science.[8]
- Shohet, I. M., & Lavy, S. (2004). Building maintenance performance: a holistic approach. Facilities, 22(7/8), 210-221. [9]
- Hassan, S., M.N., A., & Omar, R. (2010). Maintenance and repair works in buildings: A review of literature. International Journal of Sustainable Construction Engineering and Technology, 1(2), 1-12.[10]
- Lovering, R. (2006). Facilities Maintenance Management. CRC Press . [11]
- C. P. Au-Yong, C. I. Siew, and P. L. T. J. H. H. K. J., "Building maintenance management: A study on the perception of building occupants," International Journal of Civil Engineering and Technology, vol. 9, no. 1, pp. 1–9, 2018.[12]
پی نوشت ها:
[1] Maintenance and Repair
[2] Excellence-Oriented Approach
[3] Reactive Maintenance
[4] Reactive Maintenance
[5] Preventive Maintenance
[6] Predictive Maintenance
[7] Excellence
[8] این مقاله بر اهمیت نگهداری و تعمیرات در سیستمهای مدیریت ساختمان (BMS) برای دستیابی به پایداری تأکید دارد. نویسندگان به این نکته اشاره میکنند که نگهداری پیشگیرانه در سیستمهای هوشمند ساختمان، علاوه بر کاهش هزینهها، به بهینهسازی مصرف انرژی و کاهش اثرات زیستمحیطی نیز کمک میکند.
[9] این مقاله یک رویکرد جامع به عملکرد نگهداری و تعمیرات ارائه میدهد. نویسندگان عوامل متعددی را در نظر میگیرند که بر عملکرد M&R تأثیر میگذارند، از جمله برنامهریزی، سازماندهی، و کنترل. آنها نشان میدهند که چگونه یک رویکرد سیستماتیک میتواند به بهبود کارایی و اثربخشی منجر شود.
[10] این مقاله مروری جامع بر ادبیات نگهداری و تعمیرات در ساختمانها است. نویسندگان به بررسی انواع مختلف نگهداری، عوامل تأثیرگذار بر آن و اهمیت برنامهریزی صحیح میپردازند. این منبع برای درک پایهای و گسترده از موضوع مفید است.
[11] این کتاب یک منبع کلیدی در زمینه مدیریت نگهداری و تعمیرات تأسیسات است. فصول مختلف آن به مباحثی مانند برنامهریزی، بودجهبندی، ارزیابی عملکرد و استفاده از فناوریهای نوین در M&R میپردازد. این کتاب بهعنوان یک منبع مرجع برای دانشجویان و متخصصین این حوزه بسیار کاربردی است.
[12] این مقاله به بررسی تأثیر نگهداری و تعمیرات بر رضایت ساکنین و کاربران ساختمان میپردازد. یافتهها نشان میدهد که کیفیت نگهداری، به طور مستقیم بر تجربه کاربری و در نهایت بر ارزش ادراکی ساختمان تأثیر میگذارد. این منبع، بعد اجتماعی و کاربر - محور نگهداری را بهخوبی پوشش میدهد.
